Estructuras de inversión, tributación de rentas y plusvalías, y consideraciones para inversores de terceros países. Una guía práctica y actualizada.
España es uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa para el inversor extranjero. Sin embargo, el régimen fiscal aplicable a los no residentes tiene especificidades relevantes que conviene conocer antes de estructurar cualquier operación.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El IRNR regula tanto las rentas derivadas del alquiler como las ganancias patrimoniales por venta de inmuebles en España.
Rentas de alquiler: El tipo general para residentes en países de la UE/EEE es del 19% sobre la renta neta (ingresos menos gastos deducibles). Para residentes en terceros países fuera de la UE/EEE, el tipo es del 24% sobre la renta bruta, salvo que el convenio de doble imposición aplicable establezca condiciones más favorables.
Ganancias patrimoniales por venta: Tributan al 19% tanto para residentes UE/EEE como para terceros países. La base imponible es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
La retención del 3%: un mecanismo a conocer
En toda compraventa de inmuebles en España en la que el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio escriturado e ingresarlo en Hacienda. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor, que podrá solicitar su devolución si el impuesto resultante es menor.
Para el vendedor no residente, implica que el 3% del precio queda retenido durante el período de liquidación, con implicaciones en la planificación del flujo de caja.
IVA vs ITP: la decisión en la adquisición
Sujeta a IVA: Viviendas nuevas (primera transmisión): 10%. Locales, naves o suelo: 21%. El comprador empresario puede deducírselo íntegramente.
Sujeta a ITP: Segunda transmisión y transmisiones entre particulares. En Andalucía: 7% sobre el valor de referencia catastral desde 2022. No deducible.
Estructuras de inversión habituales
Inversión directa (persona física no residente): La más sencilla en formalización, pero la menos eficiente fiscalmente para carteras de mayor tamaño.
Sociedad de responsabilidad limitada española (S.L.): Tributa por el Impuesto sobre Sociedades (tipo general 25%, reducido al 15% los dos primeros años), puede deducir gastos de gestión, intereses de deuda y amortizaciones. La distribución de dividendos al socio no residente tributa por IRNR al tipo del convenio aplicable (habitualmente 5-15%).
SOCIMI: Equivalente español a los REIT anglosajones. Tipo 0% en Sociedades a cambio de obligaciones de distribución y cotización en mercado organizado. Viable a partir de carteras de cierta escala.
Convenios de doble imposición
España tiene suscritos convenios de doble imposición con más de 90 países, lo que puede reducir significativamente la carga fiscal efectiva. Su aplicación requiere acreditar la residencia fiscal en el país convenido ante la Agencia Tributaria española.
La asesoría de un abogado fiscalista con experiencia en operaciones transfronterizas es imprescindible para optimizar la estructura.
Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa tributaria está sujeta a cambios frecuentes.